Залог недвижимости регулируется специализированным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования».

Ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другою недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая, в частности, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Залог недвижимости регулируется договором, который подлежит государственной регистрации в органе юстиции - Федеральной регистрационной службе. При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Залог представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств, сущность которого заключается в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

В современных условиях залог занимает особое место среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Излишне напоминать о таких негативных явлениях, присущих переходному периоду нашей экономики, как инфляция, падение уровня производства, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги. В такой ситуации широкое использование ранее весьма популярных способов обеспечения исполнения обязательств, например, как неустойка, теряет практический смысл.

В самом деле, откуда предприятию неплательщику, которое не имеет денежных средств в количестве достаточном для уплаты долга, взять деньги для уплаты штрафа или пени? В этом смысле залог обладает несомненными преимуществами. Ни первых, договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором.

Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции, Во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами. В-третьих, реальная опасность потерять имущество в и является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.

Еще раз подчеркну, что сущность залога составляет преимущественное право залогодержателя (перед другими кредиторами) получим удовлетворение из стоимости заложенного имущества. В таком же порядке залогодержатель может получить удовлетворение своих требований и страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано (п. 1 ст.

334).

Как правило, в качестве залогодателя имущества выступает должник по обеспеченному залогом обязательству. Однако не исключена возможность установления залога для обеспечения обязательства и третьим лицом. Однако независимо от того, кто является залогодателем (сам должник или третье лицо), вещь, передаваемая в залог, должна принадлежать ему на праве собственности.

В определенных случаях допускается участие в отношениях не собственника вещи.

Допускается ипотека имущества находящегося в совместной собственности, например имущества супругов, ипотека на данное имущество может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию, должна содержать:

- слово "закладная", включенное в название документа; - имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

- имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо; - название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

- имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

- указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

- указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

- название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

- денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

- наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;

- указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

- подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

- указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Таким образом, одним из основных регуляторов привлечения кредитных денежных средств является независимая оценка имущества.

Зачастую обеспечение обязательства является обязательным условием предоставления кредита, займа. Успешное ведение бизнеса в современном обществе предполагает постоянное развитие, а развитие невозможно без привлечения кредитных средств.

Активные участники экономических отношений регулярно осуществляютоценку бизнеса, оценку имущественных комплексов, оценку оборудования, оценку предприятий, оценка долей, оценка акций, оценка активов - основа обеспечения обязательств кредитора.